O Polo Industrial de Manaus (PIM) fechou 2025 com faturamento histórico de R$ 227,67 bilhões e projeta alcançar ao menos R$ 240 bilhões em 2026. Os números confirmam a força do modelo Zona Franca, mas também expõem um entrave que vem se arrastando há anos. Falta terrenos com condições adequadas para manter o crescimento sustentável da indústria.

Enquanto o Conselho de Administração da Suframa (CAS) aprova sucessivos projetos industriais, o território disponível para novas plantas se aproxima de um limite crítico. Na última reunião do Conselho, no fim de março, foram 38 novos projetos de implantação. Com estes, passam de 200 os projetos atualmente aptos a receber os incentivos fiscais. E não há espaço para todos.

O gargalo é territorial. O Plano Diretor de Manaus ainda concentra prioritariamente a instalação de empresas incentivadas em áreas que, na prática, estão saturadas, como os Distritos 1 e 2, nas zonas Sul e Leste da cidade, ou sem a devida infraestrutura, como o Distrito 3, nas proximidades do Ramal do Brasileirinho.

Hoje, o acesso às áreas industriais ocorre por meio de licitações realizadas, em média, a cada dois anos. O modelo acaba travando a entrada de novos empreendimentos e formando uma espécie de fila de espera. A última licitação ocorreu em 2025, e a próxima só deve acontecer em 2027, segundo a Suframa.

“A gente iniciou um trabalho de propor uma alteração no Plano Diretor, para que a gente possa recepcionar essas fábricas em algumas localidades na cidade de Manaus e que sejam permitidas nessas localidades atividades industriais até tipo 5 para que as fábricas estejam próximas do colaborador que trabalha lá”, afirma o superintendente da Suframa, Leopoldo Montenegro.

Superintendente da Suframa, Leopoldo Montenegro | Foto: Suframa

Em uma fala direcionada ao prefeito de Manaus, Renato Junior, o superintendente destacou a urgência da pauta.

“Que ele avance com esse tema, que é um tema estratégico para o desenvolvimento da nossa região, é capital privado que vai vir para cá e a gente não pode perder esses investimentos, porque é oportunidade de geração de emprego, de renda, de movimentação da economia do nosso povo. É do que vive o nosso estado”, diz.

Leopoldo disse, ainda, que a revisão do Plano Diretor é necessária também para o dia a dia cidade. “A gente visita fábricas em que o colaborador demora 2 horas para chegar na fábrica e 2 horas para chegar na sua casa. Então, são 4 horas de vida perdida praticamente, que é só de deslocamento. Por que não alterar o Plano Diretor, para, através de um estudo, permitir que indústrias sejam instaladas em zonas específicas da cidade?”, pondera.

 Alternativas

Empresas com projetos aprovados para a ZFM têm buscado regiões alternativas diante da escassez de terrenos disponíveis nos Distritos Industriais 1, 2 e 3. Algumas indústrias estão se instalando em trechos da Avenida Torquato Tapajós e na Avenida do Turismo.

Para contornar a escassez, a Suframa conduz estudos para viabilizar uma nova área destinada ao Distrito Industrial 4, numa tentativa de ampliar a capacidade de atração de investimentos para a capital amazonense. .

“A Suframa está fazendo um estudo para adquirir uma área para implementação do Distrito Industrial 4. Isso já está em curso, porque, se a gente não tiver alteração do Plano Diretor, a gente tem que dar alguma diretriz em relação a isso. A gente não quer perder esse investimento”, explica Montenegro.

A estimativa é que o estudo seja finalizado até meados de junho para, a partir daí, buscar disponibilidade orçamentária para aquisição da área. A previsão é que o local tenha de 300 a 400 hectares.

Foto: Seinfra

A definição do local mais adequado ainda depende de critérios técnicos e científicos, considerando fatores estratégicos para garantir competitividade e infraestrutura adequada. Apesar disso, a prioridade segue sendo a atualização do Plano Diretor, vista como a medida mais rápida para responder à demanda crescente por novas plantas industriais.

Ocupações irregulares

Terrenos originalmente destinados à expansão industrial foram progressivamente reduzidos por ocupações irregulares, pressão habitacional e valorização especulativa.

De acordo com o assessor imobiliário Paulo Xavier, empresas de todos os segmentos estão com dificuldades em encontrar áreas no Distrito para se instalar. Quando encontram, afirma, os valores muitas vezes estão fora da realidade, com um contexto marcado por especulação dos proprietários.

“Se não for tomada nenhuma providência ainda nesse primeiro semestre, muito provavelmente teremos as primeiras empresas tomando decisão de se instalar em outro estado ou até em outro país vizinho”, alertou.

O que diz o Implurb

O diretor-presidente do Instituto Municipal de Planejamento Urbano (Implurb), Antonio Peixoto, disse que o foco mais robusto está na criação de novos corredores econômicos ao longo da BR-174 e da AM-010. A proposta está em estudo.

“O que precisa ser feito é uma delimitação dessas áreas, porque nessa flexibilização, nessa nova legislação, quando você acaba expandindo, elas [áreas da BR-174 e AM-010] deixam de ser, hoje, áreas de transição e áreas rurais para fazer parte da malha urbana, onde você vai autorizar indústrias do tipo 4, do tipo 5, que são as grandes indústrias”, afirma.

Diretor-presidente do Implurb, Antônio Peixoto | Foto: Implurb

Os estudos estão avançados e devem ser entregues em breve ao prefeito Renato Junior para tomada de decisão.

A atualização periódica do Plano Diretor está prevista no Estatuto da Cidade, legislação que orienta o desenvolvimento urbano dos municípios brasileiros.

Em Manaus, o documento em vigor foi instituído em 2002, revisado em 2014 e ajustado em 2016 e 2019.

“O processo de revisão do Plano Diretor começou no ano passado e vem sendo construído de forma técnica e participativa. Já recebemos diversas contribuições de setores da sociedade civil organizada e, agora, estamos em uma etapa interna, com análise detalhada das propostas feita pelos nossos técnicos”, diz o diretor-presidente.

Conforme explicou Peixoto, a próxima fase será marcada por uma participação popular mais ampla, com audiências públicas programadas para o segundo semestre deste ano, ampliando o debate sobre o futuro urbano da capital.

“Após essa etapa técnica interna, queremos avançar para as audiências públicas, ouvindo a sociedade de forma ampla e democrática. A expectativa é consolidar um texto final para posterior encaminhamento à Câmara Municipal. Estamos trabalhando para construir um Plano Diretor moderno, atualizado e alinhado às necessidades atuais e futuras da cidade”, completou.

Entre os pontos estratégicos em discussão estão propostas voltadas ao crescimento urbano planejado ao longo de corredores de transporte coletivo, incentivo a construções de uso misto, valorização de fachadas ativas, expansão da cobertura vegetal, recuperação de áreas de preservação permanente, implantação de novos parques urbanos e atualização das normas de uso e ocupação territorial.

Peixoto também reconhece que, apesar da perda por pressão habitacional de áreas estratégicas na Zona Leste, especialmente no entorno de ramais como Brasileirinho, Puraquequara e Ipiranga, que são de competência da Suframa, ainda existe potencial de expansão nessas regiões.

Conselho Municipal pode acelerar solução provisória

Um dos pontos mais relevantes trazidos por Peixoto é que a ampliação de áreas industriais não depende necessariamente de aguardar toda a revisão do Plano Diretor, processo mais amplo e demorado, atualmente em fase de análise de sugestões da sociedade civil e com previsão de audiências públicas no segundo semestre.

Segundo ele, o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU) pode ser o instrumento mais rápido para mudanças práticas.

“Basta que a gente possa fazer algumas resoluções. O CMDU pode pôr resolução, legislar sobre isso, e a partir da edição dessas resoluções ter a possibilidade de aprovação dessas indústrias tipo 4 e tipo 5”, diz.

Na prática, isso cria uma via administrativa capaz de acelerar a abertura de novas áreas econômicas antes da conclusão legislativa integral do novo Plano Diretor. É uma sinalização relevante para investidores que hoje operam sob incerteza territorial.

Foto: Divulgação

Ainda assim, Peixoto ressalta que o Plano Diretor seguirá como eixo estruturante para os próximos dez anos, incluindo debates sobre adensamento, verticalização, vazios urbanos, novas centralidades e habitação.

“A cidade de Manaus é muito horizontalizada, espraiada. A área urbana de Manaus é oito vezes maior do que o perímetro urbano do município de São Paulo. Então, a gente tem que incentivar essa verticalização, esse adensamento populacional”, afirma.

Mercado aponta para déficit de áreas

Para Paulo Xavier, diretor executivo da Patter Incorporadora e assessor imobiliário especializado em terras industriais, o déficit real supera a fotografia institucional de curto prazo. Ele toma como base estudo que realizou juntamente com a Suframa, ainda não publicado.

“O nosso estudo diz que a necessidade do PIM ultrapassa os 4 milhões de metros quadrados de área para construção de galpões industriais tipo ‘triple A’ para atender a atual demanda e projeção para os próximos cinco anos, tendo como base o índice de crescimento anual apurado pela Suframa”, afirma.

Paulo Xavier, diretor executivo da Patter Incorporadora e assessor imobiliário | Foto: Patter Incorporadora

No contexto industrial, o termo “triple A”, também usado como “planta AAA”, geralmente se refere a fábricas ou operações com características como tecnologia avançada, alto nível de automação, padrões internacionais de qualidade, eficiência logística, sustentabilidade, eficiência energética e produção sofisticada em grande escala.

A leitura do mercado é de que Manaus entrou numa nova fase. Deixou de discutir apenas incentivos e passou a enfrentar um problema clássico de oferta territorial.

Xavier explica que várias empresas, inclusive de segmentos diferentes dos que o PIM estava acostumado a receber, estão procurando se instalar em Manaus devido à carga tributária.

“Manaus passou a atrair operadores logísticos, empresas ligadas ao e-commerce e companhias impulsionadas pela Reforma Tributária, ampliando a diversidade da demanda. Empresas como Shopee, Amazon, Mercado Livre estão mudando a forma mundial do comércio e indústria”, diz.

Isso significa que a necessidade já não é apenas por cessão pública de lotes, mas por múltiplos formatos: compra privada, galpões prontos, condomínios industriais e locação estruturada.

“Ainda temos espaço para todos os modelos. Hoje podemos encontrar indústrias nacionais ou multinacionais adquirindo áreas para construir galpões, incorporadoras criando condomínios industriais e investidores construindo estruturas próprias sem precisar de fomento público”, relata.

No Distrito Industrial consolidado, terrenos remanescentes são escassos, caros e frequentemente marcados por disputas fundiárias. Na zona Norte, ao longo da Torquato Tapajós, o cenário melhora apenas parcialmente. Já nos eixos da BR-174, até o km 8, e da AM-010, até o km 24, há maior viabilidade econômica, mas surgem barreiras regulatórias por serem áreas ainda rurais ou em transição urbanística.